최근 부동산가격이 하락하면서 역전세난으로 문제가 많아지고 있습니다. 이에 맞추어 정부에서 7월 27일부터 '역전세 반환대출 규제완화 시행'을 한다고 합니다. 규제완화 및 시행에 관한 자세한 사항을 알아보도록 하겠습니다.
역전세 반환대출 규제완화 방안 주요 내용
"대출한도 개인 : DSR 40% 적용 제외,
DTI 60%만 적용 임대사업자 RTI 1.25배(비규제) ~ 1.5배(규제) --> 1.0배"
전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로서, 되도록 많은 세입자분들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원해 드릴 예정입니다.
역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 ’23.7.27일부터 1년간(’23.7.27~’24.7.31.) 한시적으로 완화 적용됩니다.
"(대출금액) 전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환,
1년내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는
해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인"
이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정입니다.
- 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.
- 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인한다.
- 대출금을 현 세입자에게 직접 지급(단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다.
- 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과한다.
"(보호조치) 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는
임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화(7.27일~)"
집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정입니다. 규제완화를 적용받기 원하는 집주인이 알아두어야 할 사항입니다.
- 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약(후속세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약))으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다.
- 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.
- 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.
"(대출약정) 다음과 같은 주요약정 하 대출실행 + 필요한 모니터링 실시"
| 대출약정 | 후속 세입자 있는 경우 | 당장 후속세입자 없는 경우 (1년내 계약) |
자가거주하는 경우 (본인 입주시) |
| 공통약정 | - 전세금 반환목적 외 타 용도 유용금지 - 자력으로 전세금 반환불가 확약 - 반환대출 기간동안 신규주택 구입금지 |
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| 개별약정 | 세입자 보호조치 의무 | - 세입자 보호조치 의무 - 대출실행후 1년내 임대차계약(특약) 체결 및 1개월내 제출 - 후속세입자의 전세금으로 대출상환 및 근저당권 감액등기 |
- 1개월내 해당 주택 전입신고서 제출 - 최소 2년간 실거주 여부 확인 |
집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정입니다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 23.7.27일부터 즉시 이용이 가능하며, 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정입니다.
역전세 반환대출 운영절차
1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우
- (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
* 은행은 ➀대출가능 한도 및 ➁집주인이 지켜야 할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내 - (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
* 임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서) - (대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)
* 은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행
* 일정기간내 반환보증 가입, 가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결 - (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
* 후속세입자 전입 후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
2. 당장 후속세입자가 없는 경우
- (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
- (대출심사·실행) 은행 → 집주인
* 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有) - (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
* 대출 실행후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출
* 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기 - (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
* 후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
3. 집주인 본인이 입주하는 경우
- (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
- (대출심사·실행) 은행 → 집주인
* 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有) - (자가거주) 집주인 → 은행
* 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출 - (모니터링) 집주인 ↔ 은행 * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시
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